Se suponía que Sandeep Mathrani era el salvador de WeWork.
Como ejecutivo de bienes raíces, se convirtió en director ejecutivo de una empresa de espacio de oficinas en apuros en 2020 después de que una oferta pública inicial fallida la llevó al borde del colapso. Inculcó disciplina y orden en una empresa que creció rápida y caóticamente bajo la dirección del cofundador Adam Neumann.
En lugar de construir una empresa que “aumentaría la conciencia mundial” como quería Newman, Mathrani se centró en los aspectos esenciales de administrar una empresa de bienes raíces. Dirigió WeWork durante la pandemia, logró que los propietarios aceptaran alquileres más bajos, publicitó la empresa y supervisó una reestructuración financiera, completada el mes pasado, que redujo la deuda de la empresa.
Pero solo unas semanas después de la reestructuración, la compañía dijo el 16 de mayo que Mathrani dejaría el cargo y que no se había designado ningún sucesor permanente. Los analistas de Wall Street que lo conocieron recientemente quedaron estupefactos: un analista escribió en una nota de investigación que el CEO estaba “abandonando el barco”. Dos semanas después, también se fue el director financiero de WeWork, quien se incorporó en junio pasado.
La agitación plantea nuevas preguntas sobre la viabilidad de WeWork, que gastó miles de millones de dólares en la construcción de una empresa que nunca estuvo cerca de alcanzar el punto de equilibrio, y ahora debe competir con la avalancha de ofertas de oficinas baratas que están disponibles desde la demanda de trabajo desde casa. la propiedad comercial se ha reducido.
Los inversores se han dado por vencidos por completo con el cambio de WeWork. La acción se cotiza a unos 20 centavos, más del 95 por ciento menos que en octubre de 2021, cuando obtuvo una cotización en el mercado de valores a través de la fusión.
“Seguimos creyendo que la estructura de capital actual sigue siendo insostenible”, dijo Pranav Khattar, analista de crédito líder de S&P Global Ratings.
El destino de la empresa depende en gran medida de SoftBank, el conglomerado conglomerado japonés que ha invertido casi 12.000 millones de dólares en WeWork y es su mayor accionista. SoftBank también le prestó a la compañía cientos de millones de dólares y el mes pasado canceló WeWork en una reestructuración.
Al reducir la deuda de WeWork en $1400 millones en total y pagar la deuda restante, la reestructuración le ha dado a WeWork más tiempo para tratar de construir un negocio sostenible. Pero la compañía todavía está quemando cantidades significativas de efectivo cada trimestre y es posible que tenga que reducirse significativamente, posiblemente a través de la bancarrota.
Los dueños de las oficinas observan consternados a la empresa.
Stijn Van Nieuwerburgh, profesor de la Escuela de Negocios de Columbia que se especializa en bienes raíces, dijo que el colapso de WeWork podría ser un “shock sistémico” para el débil sector inmobiliario comercial en Nueva York, San Francisco y otras ciudades.
“haría Vierta más agua fría en el mercado de oficinas, que está luchando mucho”, y señaló que WeWork arrienda casi 20 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas, más que cualquier otra empresa en los Estados Unidos.
Hasta hace poco, Mathrani parecía comprometido con el reposicionamiento de WeWork. Pero estaba fatigado por los desafíos del negocio y frustrado por lo que vio como la falta de participación de SoftBank, según cuatro personas familiarizadas con su liderazgo que hablaron bajo condición de anonimato. Tres personas familiarizadas con sus conversaciones dijeron que les dijo a sus colegas que estaba particularmente molesto porque no se movió más rápido para terminar la reestructuración de la deuda.
El trato no pudo completarse rápidamente porque era complejo y requería la aprobación de muchas partes, según una persona familiarizada con el pensamiento de SoftBank.
Mathrani se negó a comentar.
Mientras WeWork y SoftBank discutían la reestructuración, otras partes propusieron acuerdos destinados a estabilizar la empresa.
El otoño pasado, Newman, el cofundador, que posee una pequeña participación en la empresa, comenzó a decirles a amigos y colegas que estaba considerando volver a participar en WeWork y recomprar algunas de sus acciones, según tres personas familiarizadas con su negocio. conversaciones Cuatro personas familiarizadas con los planes dijeron que decidió reunirse con Mathrani en octubre para discutir inversiones importantes y otras iniciativas estratégicas que podrían impulsar a la empresa.
El Sr. Newman recientemente aseguró una inversión de $350 millones de la firma de capital de riesgo Andreessen Horowitz para su nueva empresa de bienes raíces llamada Flow. Él y otros inversionistas estaban considerando invertir en WeWork hasta $ 1 mil millones, algunos de los cuales podrían haberse utilizado para recomprar parte de la deuda de la compañía, dijeron dos de las personas.
Las tres personas dijeron que el Sr. Mathrani canceló la reunión y no la reprogramó. Los dos hombres nunca se reunieron para discutir la propuesta del Sr. Newman, y no está claro por qué el Sr. Mathrani no estaba interesado.
El Sr. Mathrani optó por negociar una reestructuración de la deuda con SoftBank y otros inversores aliados de la empresa japonesa. Pero él y los ejecutivos de SoftBank lucharon por llamar la atención del CEO de SoftBank, Masayoshi Son, para asegurar su aprobación del acuerdo de deuda.
En marzo, mientras continuaban las negociaciones para el acuerdo, Mathrani sintió cada vez más que la influencia de Softbank sobre la compañía había obstaculizado su capacidad para tomar decisiones clave, dijeron tres personas familiarizadas con el asunto.
En la primavera, con la caída en picado de las acciones de WeWork, SoftBank recibió ofertas de otras empresas que estaban interesadas en hacer tratos con WeWork. La empresa conjunta IWG ha discutido un acuerdo para operar las ubicaciones de WeWork por una tarifa, y JLL, uno de los corredores de bienes raíces comerciales más grandes del mundo, ha estado en conversaciones sobre un posible acuerdo operativo con WeWork, según dos personas familiarizadas con las conversaciones.
SoftBank no estaba interesado. JLL e IWG se negaron a comentar.
WeWork ha logrado algunos avances bajo el liderazgo del Sr. Mathrani. La empresa redujo sus costos negociando alquileres más bajos con los propietarios y cerrando algunas ubicaciones. Una presentación reciente de valores de WeWork dijo que, desde 2019, ha ahorrado casi $ 12 mil millones al rescindir y modificar cientos de arrendamientos.
Sin embargo, la empresa no logró alcanzar algunas de las metas establecidas por el Sr. Matherani. En agosto de 2021, la compañía proyectó que generaría $ 4300 millones en ingresos en 2022; Terminó reportando $ 1 mil millones menos que eso.
Los costes de la empresa pueden seguir siendo muy altos dada la débil demanda de espacio para oficinas. Tenía 614 sitios a fines de marzo, frente a los 715 sitios a fines de 2020.
El Sr. Mathrani y los dueños de oficinas no han logrado apreciar la transformación completa del trabajo de oficina durante y después de la pandemia. Con menos personas viniendo a la oficina cinco días a la semana, muchos empleadores han decidido que ya no necesitan conservar el costoso espacio de oficina.
Uno de los grandes desafíos es que WeWork compite con una gran cantidad de espacio de oficina que los empleadores ya no necesitan y buscan alquilar a otros. “No hay duda de que WeWork es más caro que un subarrendamiento a buen precio”, dijo Ruth Kolb-Haber, directora ejecutiva de Wharton Property Advisors, un corredor de espacio de oficinas en Nueva York.
Ella dijo que una oficina de 5,000 pies cuadrados, lo suficientemente grande para 20 personas, en un edificio de Grado II en Manhattan puede costar alrededor de $ 12,500 por mes en el mercado de subcontratistas. Un espacio similar en una instalación similar de WeWork probablemente costaría alrededor de $ 16,000 por mes, dijo Colp-Haber, y reconoció que WeWork ofrece a los inquilinos más flexibilidad sobre cuánto tiempo quieren estar en un lugar.
Un representante de WeWork dijo que el subarrendamiento implica costos e inconvenientes significativos que pueden hacer que usar un espacio de WeWork sea más atractivo.
Incluso antes de la reciente caída en la demanda de espacio para oficinas, el modelo comercial de WeWork siempre se ha basado en una premisa inestable.
Fundada por el Sr. Neumann y Miguel McKelvey en 2010 después de la crisis financiera, WeWork ha firmado contratos de arrendamiento a largo plazo para pisos en edificios de oficinas o edificios completos. La empresa ha renovado estos espacios y los alquila a autónomos, start-ups y grandes corporaciones. La idea era que WeWork pudiera generar más ingresos por alquiler de los que pagaba a los propietarios al ofrecer alquileres más cortos, espacios bien diseñados y beneficios como happy hours.
El modelo nunca ha funcionado a gran escala. En la mayoría de los lugares, los costos superaron significativamente los ingresos. WeWork ha crecido rápidamente, duplicando sus ingresos la mayor parte de los años desde su fundación, pero también ha más que duplicado sus pérdidas. Cuando la empresa intentó salir a bolsa en 2019, los inversores la rechazaron.
WeWork retiró su oferta pública inicial en septiembre de 2019 y Newman renunció como director ejecutivo. Desde entonces, ha recibido más de $700 millones por la venta de acciones a SoftBank y por pagos en efectivo.
Dos personas familiarizadas con el asunto dijeron que Newman se mudó y ya no está interesado en invertir en WeWork. En una presentación financiera reciente, SoftBank reveló que hasta ahora ha incurrido en pérdidas por más de $10 mil millones en su inversión en WeWork.