A fines de 2019, expiró el contrato de Molly Stewart en el colegio comunitario donde trabajaba. “Normalmente, habría tenido un nuevo trabajo, pero luego llegó Covid”, dijo. Así que cobré el paro durante un tiempo, luego me jubilé.
En 2021, con la esperanza de tener un espacio financiero para respirar, intentó refinanciar una casa de campo de tres habitaciones que había comprado 18 años antes en un acre de tierra en el condado de Sacramento, California.
“Soy muy buena para tomar riesgos”, dijo la Sra. Stewart, de 60 años, que es abogada. Tenía un historial comercial de 30 años y una calificación crediticia de más de 800. Su hipoteca restante era de $102,000, pero estimó que la casa valía alrededor de $500,000. Ya había pagado la hipoteca de otra casa en Sacramento y la alquiló.
Pero su compañía hipotecaria rechazó su solicitud. “No califiqué para la refinanciación porque no tenía suficientes ingresos”, dijo. “Fue muy frustrante”.
Pero no es raro. Las personas mayores tienen calificaciones crediticias más altas que cualquier otro grupo de edad, sin embargo, estudios recientes han demostrado que es más probable que sean rechazados en la mayoría de los tipos de hipotecas. Esto plantea barreras para los estadounidenses mayores que esperan renovar o modificar sus hogares, o la ejecución hipotecaria como protección contra los gastos médicos, la viudez u otras crisis.
Muchas de las fortunas de las personas mayores están ligadas a bienes raíces. Entre los propietarios de viviendas de 65 a 74 años, la propiedad de vivienda representó alrededor del 47 por ciento de su patrimonio neto en 2019, según datos federales; Entre los mayores de 75 años, el porcentaje fue del 55 por ciento. Entre los propietarios negros mayores de 62 años, representó casi las tres cuartas partes de su patrimonio neto.
Pero Lori Trawinsky, directora de finanzas y empleo del Instituto de Políticas Públicas de AARP en Washington, señaló que la casa no es un activo financiero. “Se convierte en un activo financiero solo si obtiene un préstamo o lo vende”.
Obtener este préstamo puede ser más difícil de lo que esperan los propietarios.
En febrero, Natee Amornsiripanitch, economista del Banco de la Reserva Federal de Filadelfia, publicó un análisis de más de 9 millones de solicitudes de hipotecas recopiladas a través de la Ley de Divulgación de Hipotecas de 2018 a 2020. Encontró que las tasas de rechazo aumentaron constantemente con la edad, y particularmente Aceleró para solicitantes mayores de 70 años.
Centrándose en las solicitudes de refinanciamiento, informó una tasa de rechazo del 17,5 por ciento para todas las edades. Pero para los de 60 años, era más del 19 por ciento, y entre los de 70 años o más era más del 20 por ciento, diferencias significativas.
Además, los solicitantes mayores pagaron tasas de interés ligeramente más altas cuando refinanciaron o compraron nuevas hipotecas.
La metodología del estudio controló los puntajes crediticios y los tipos de bienes inmuebles, así como los factores económicos y demográficos, dijo Alicia Monnell, directora del Centro de Investigación sobre la Jubilación en Boston College, quien volvió a publicar el artículo del Dr. “Mira a los ricos y a los menos favorecidos. La edad sigue siendo un factor”.
Aunque la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito ha prohibido durante mucho tiempo la discriminación por edad (además de la raza, el color, la religión, el origen nacional, el sexo y el estado civil), los prestamistas pueden considerar la edad si lo consideran relevante para la solvencia.
El Dr. Amornsiripanitch, por ejemplo, determinó que los prestamistas atribuyeron más de la mitad de los rechazos de solicitantes mayores a “garantías inadecuadas”. Especuló que los prestamistas no encontraron que estas casas valieran el valor que los solicitantes pensaban que tendrían, posiblemente porque los propietarios más antiguos están ocupando casas más antiguas y pueden estar postergando el mantenimiento.
Los prestamistas también se preocupan por el riesgo de mortalidad de los prestatarios mayores. Durante la vida de un préstamo de 30 años, “la muerte de alguien es realmente inconveniente para el prestamista y puede ser costosa”, explicó el Dr. Monnell. Si la hipoteca se paga antes de tiempo, el banco o la compañía hipotecaria volverá a prestar el dinero, posiblemente a tasas de interés más bajas. Si la propiedad termina en ejecución hipotecaria después de la muerte, el banco enfrenta acciones legales.
Y, como en el caso de la Sra. Stewart, los prestamistas están preocupados por la disminución de los ingresos después de la jubilación. “Las personas que trabajan tienen menos riesgos que las que no”, dijo Teresa Gilarducci, economista laboral de la New School for Social Research de la ciudad de Nueva York. “Es difícil obtener una hipoteca después de la jubilación”.
Esto es especialmente cierto porque las personas mayores de hoy son más propensas a endeudarse, y más que las generaciones anteriores. Esto afecta la relación deuda-ingreso (DTI), que es una métrica a la que los prestamistas prestan mucha atención.
“Un DTI más alto es una de las principales causas de rechazo”, dijo Lena Chu, economista investigadora del Urban Institute en Washington, cuya investigación también ha documentado tasas más altas de rechazo en edades más avanzadas.
Un estudio que publiqué en 2021 encontró tasas de indulgencia hipotecaria del 18,7 % para personas mayores de 75 años, 15,4 % para personas de 65 a 74 años y 12 % para personas menores de 65 años.
Sin embargo, la Dra. Chu y sus colegas informaron que la probabilidad de rechazo depende del tipo de préstamo. Las líneas de crédito con garantía hipotecaria, que no comienzan a cobrar intereses ni exigen el pago hasta que el propietario utiliza el crédito, tienen tasas de rechazo igualmente altas en todos los grupos de edad.
Por el contrario, las refinanciaciones en efectivo que brindan una suma global, un producto popular durante el período reciente de aumento de los precios de las viviendas y tasas de interés ultra bajas, fueron rechazadas por más del 21 por ciento de los solicitantes mayores de 75 años en 2020, en comparación con el 14,6 por ciento en 2020. Sólo ciento. de prestatarios potenciales menores de 65 años.
Y para las hipotecas de transferencia de propiedad de vivienda, un tipo de hipoteca inversa garantizada por la FHA, los prestatarios más jóvenes tenían tasas de rechazo más altas.
El Dr. Zhou dijo que las tasas de interés ultrabajas en los últimos años han facilitado los préstamos para todos, y ocultó estas diferencias de edad. Pero con el fuerte aumento de los precios, “va a ser difícil sacar provecho de la propiedad de su casa”, dice.
Los cambios de política pueden reducir estas barreras relacionadas con la edad. En lugar de que los prestamistas dependan en gran medida de los ingresos y la deuda para evaluar la solvencia, “es importante buscar fuentes alternativas de riqueza para obtener una imagen más completa de los antecedentes financieros de alguien”, dijo el Dr. Chu.
Cambiar estas valoraciones requerirá un “esfuerzo colectivo”, dijo el Dr. Chu, que involucre a prestamistas comerciales, Fannie Mae y Freddie Mac, y agencias federales como la FHA y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.
Este enfoque habría ayudado a la Sra. Stewart, que tenía grandes activos pero un ingreso modesto después de su jubilación. Después de que la compañía hipotecaria rechazara la refinanciación, usó sus ahorros para pagar seis meses de la hipoteca por adelantado, el plazo máximo permitido por el prestamista. Esto eliminó el estrés de los pagos mensuales y puede optar por hacerlo nuevamente.
Pero en comparación con el refinanciamiento, que reduciría sus pagos mensuales durante los próximos 30 años sin agotar sus ahorros, esta es una solución temporal. “Va a estar bien”, dijo sobre su experiencia. “Pero no fue razonable”.