El único objetivo era no perder dinero.
Cuando Matthew Kilboy enumeró el edificio de apartamentos de Washington, D.C. que él y su esposo compraron en 2017, aceptaron que las altas tasas de interés y un mercado débil para condominios significaban que cualquier dólar que pagaran más de $529,000 era un dólar para agradecer a sus estrellas de la suerte. a.
Una unidad similar de dos dormitorios y dos baños en el bloque se vendió recientemente por menos de medio millón. El precio de $549,000 que mencionó en abril era básicamente un deseo.
Un mes después, la pareja cerró en $565,000, gracias a comodidades poco conocidas que se están volviendo cada vez más populares a medida que las tasas hipotecarias se disparan. Su unidad vino con una hipoteca predeterminada de interés fijo del 2.25 por ciento a 30 años que la pareja había tenido después de refinanciar en noviembre de 2020. Al anunciar que un comprador podría heredar la hipoteca, la pareja, que se mudó a Denver, ganó muchas ofertas altas que parecían ser restos del mercado inmobiliario distorsionado durante el bloqueo de Covid.
“Esa fue la primera oración de la lista”, dijo Killboy, de 39 años, una ex enfermera de la Marina cuyo préstamo respaldado por VA podría transferirse al comprador. “Nadie podía encontrar una tasa de interés tan baja, así que realmente la estábamos pagando”.
Es posible que la Reserva Federal haya frenado los aumentos de las tasas de interés, pero los costos hipotecarios mensuales aún son más del doble de sus niveles de 18 meses. Esto ha reducido drásticamente el suministro de inventario para la venta al desalentar a los millones de propietarios de viviendas atrapados en precios de ganga durante la pandemia de vender sus casas e incurrir en cientos de dólares por mes en costos adicionales de préstamo en una nueva casa.
Debido a que hay tan poco a la venta, los precios de las viviendas se han mantenido estables e incluso han vuelto a subir, a pesar de un aumento masivo en los costos de los préstamos. El refrán entre los agentes de bienes raíces y los economistas es que cualquier persona con una tasa hipotecaria del 3 por ciento o menos posee un activo valioso del que odiaría desprenderse.
Pero todo activo tiene un precio. Ahora, un cuadro incipiente de inversionistas y agentes de bienes raíces ha estado tratando de vender tasas hipotecarias durante varios años canalizándolas a nuevos compradores.
Redfin, la firma de corretaje de bienes raíces, ha visto un fuerte aumento en listados como el Sr. Han aparecido grupos de Facebook para encontrar compradores para ellos, mientras que nuevas empresas ofrecen servicios para acelerar el proceso de reubicación.
“Los propietarios de viviendas con hipotecas presumiblemente pueden tener algo de valor que muchos compradores de viviendas quieren y estarán dispuestos a pagar”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. “Para las personas que compraron cuando los precios de la vivienda estaban cerca de un pico pero las tasas hipotecarias aún eran bajas, esta podría ser una forma atractiva de salir de una compra arrepentida”.
Los inversores están igual de entusiasmados: el eufemismo “financiamiento creativo” se ha convertido en un gran tema de conversación en sitios como BiggerPockets, un foro donde los propietarios intercambian consejos sobre temas como la gestión de alquileres a corto plazo y la compra de su primera propiedad de inversión. En libros, seminarios web y videos de YouTube, personas influyentes brindan consejos sobre cómo encontrar propietarios en dificultades dispuestos a convertir una hipoteca de bajo interés sin el conocimiento del banco, una estrategia valiosa pero muy riesgosa que las firmas de títulos dicen que han visto más.
“Es muy atractivo”, dijo Scott Trench, director ejecutivo de Bigger Pockets, y agregó el descargo de responsabilidad de que muchas de estas estrategias a menudo implican riesgos y trámites adicionales que la mayoría de la gente desconoce.
Desde el peatón hasta el dudoso, todo parece subrayar la forma en que el mercado inmobiliario del país se ha congelado por arrepentimiento. Los compradores resienten la desaparición de las hipotecas de bajo coste. Los vendedores son reacios a bajar sus precios desde los picos de la epidemia. En lugar de aceptar, algunos diseñadores están tratando de usar la imaginación y la tipografía fina para construir una puerta de entrada a los días de dinero barato en 2021.
La mayoría de las hipotecas estadounidenses no se pueden asumir directamente. Sin embargo, dijo Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, una combinación de hipotecas populares respaldadas por el gobierno, como las aseguradas por la Administración Federal de Vivienda, el Departamento de Asuntos de Veteranos y el Departamento de Agricultura, suele ser la forma de ir. Estos préstamos son utilizados con mayor frecuencia por los compradores primerizos y representan casi una cuarta parte de las hipotecas pendientes, según Black Knight, un proveedor de datos y tecnología hipotecaria.
En teoría, cualquiera de los millones de propietarios que tienen una hipoteca de tasa potencialmente baja tiene una característica valiosa para vender junto con su casa. Sin embargo, los agentes de bienes raíces dicen que en la práctica puede ser difícil moverlos. Por ejemplo, los propietarios de viviendas que transfieren una hipoteca subsidiada por VA podrían perder su capacidad de obtener otro préstamo similar a menos que puedan encontrar un comprador que califique para la hipoteca original.
O considere a un propietario que tiene una hipoteca de tasa baja pero ha pagado una parte: para pagar el préstamo, el comprador debe hacer un pago inicial grande a la cuenta de capital del vendedor, algo que muy pocas personas pueden hacer. Hacer.
Craig O’Boyle espera crear un negocio que haga suposiciones de forma más rápida y sencilla. El Sr. O’Boyle es un agente de bienes raíces que ha estado vendiendo casas en Colorado durante tres décadas, lo suficiente como para recordar tener que leer los contratos de cierre de puertas que los compradores y vendedores ahora hacen clic en DocuSign. Al leer las líneas sobre ciertos préstamos asequibles, dijo que durante mucho tiempo se había creído que si las tasas de interés alguna vez subían, esos propietarios descubrirían repentinamente que sus deudas tenían valor.
“Luego viene este cambio en el mercado de tasas de interés”, dijo el Sr. O’Boyle.
El año pasado, él y un socio iniciaron Assumption Solutions, una firma de consultoría que ayuda a los agentes de bienes raíces a mover hipotecas entre vendedores y compradores por una tarifa de procesamiento de $1,100 por transacción. Al mostrar a los clientes, el Sr. O’Boyle argumenta que pagan tarifas tan bajas como el 3 por ciento que pagan por encimeras de mármol o una vista de las montañas.
Él dijo: “Está comercializando esto, y digamos que está compitiendo con la casa de al lado, su casa debería venderse más rápido o por más dinero”.
Incluso para la gran mayoría de las personas que utilizan una hipoteca convencional no convertible, algún tipo de compensación de precio se ha convertido en la norma. Si bien los precios de las viviendas han caído desde un máximo histórico en junio pasado, no han caído lo suficiente como para compensar el aumento de las tasas hipotecarias y están subiendo nuevamente.
Para incentivar nuevos préstamos, las compañías hipotecarias han comenzado a comercializar productos en los que los prestatarios pueden “bajar” las tasas de interés pagando varios miles de dólares durante uno o dos años a un interés mucho más bajo. Uno de los productos más populares es la “compra 2/1”, donde el prestatario paga una reducción de la tasa de interés de 2 puntos porcentuales durante el primer año y 1 punto porcentual en el segundo.
“La mayoría de las casas son muy caras a los precios de hoy”, lo expresa simplemente Louis Solis, un agente de bienes raíces en Phoenix y Portland, Oregón.
La mayoría de los acuerdos recientes de Solís, dijo, habían tenido algún tipo de compensación de la tasa de interés, un recorte de precios en todo menos en el nombre. Por lo general, es una suma global al cierre que los compradores usan para comprar a precios temporalmente más bajos. Los vendedores con muchas existencias pueden prescindir de los intermediarios y financiar la compra de un comprador por debajo de los precios vigentes actuando como prestamistas: financiación del vendedor, como se le llama.
Hipotecas con tasa de pago supuesta: estas son soluciones innovadoras pero sencillas para los costos de endeudamiento más altos. Pero al margen, un número creciente de inversionistas que buscan comprar casas con menos efectivo están probando un estilo gris de financiamiento, conocido como “subto” o “subto”, en el que intentan encontrar personas que han incumplido sus deudas y atacan un acuerdo paralelo para hacerse cargo de sus (bajos) pagos. (Se dice que la transacción está “sujeta a” un préstamo existente).
La estrategia tiene un atractivo obvio cuando las tasas de interés son altas, pero viene con un gran asterisco: una vez que una casa cambia de propietario, los bancos generalmente tienen derecho a solicitar el préstamo, es decir, exigir que el saldo de la hipoteca del vendedor se pague en su totalidad de inmediato. . Además, si un comprador no cumple con los pagos, aún se puede ejecutar la hipoteca de la propiedad, lo que daña el crédito del vendedor por una casa que ya no posee.
A pesar de esto, el presidente de Empire Title, Bill McAfee, dijo que ha visto un aumento en los clientes que buscan cambiar sus nombres bajo esos términos, y tiene divulgaciones de acciones que advierten a ambos lados de lo que podría salir mal.
“No digo que esté de acuerdo con hacerlo”, dijo, “pero es una forma de entrar a la propiedad con poco dinero”. “Tienen que ver si vale la pena el riesgo”.