Un fondo de inversión en bienes raíces incumplió recientemente $750 millones en hipotecas sobre dos rascacielos de Los Ángeles. Una firma de capital privado ha reducido el valor de su inversión en la Torre Willis de Chicago en casi un tercio. Un importante propietario de Nueva York está tratando de extender el plazo para pagar un préstamo para una torre de oficinas en Park Avenue.
Los distritos de oficinas en casi todas las ciudades estadounidenses han estado bajo una gran presión desde que la pandemia vació los lugares de trabajo y convirtió el trabajo desde casa en algo común. Pero en los últimos meses, la crisis ha entrado en una fase tensa que podría causar estragos en las economías locales y dar golpes financieros a los inversores inmobiliarios y a decenas de bancos.
Los prestamistas son cada vez más reacios a otorgar nuevos préstamos a los propietarios de edificios de oficinas, especialmente después del colapso de dos bancos el mes pasado.
“No quieren hacer nuevos préstamos para la construcción de oficinas porque no quieren más exposición”, dijo Scott Richler, un propietario de bienes raíces de Nueva York que es un gran actor en el mercado de oficinas de la ciudad y forma parte del directorio de la Fed. Nueva York.
El momento de la caída de los préstamos no podría ser peor. Los propietarios necesitan refinanciar cerca de $137 mil millones en hipotecas de oficinas este año y casi medio billón de dólares en los próximos cuatro años, según la empresa de datos inmobiliarios Tripp. La campaña de la Fed para luchar contra la inflación elevando las tasas de interés también ha aumentado considerablemente el costo de los préstamos que aún se ofrecen.
La falta de voluntad de los bancos para prestar y la desesperación de los propietarios de los edificios por obtener crédito llevaron a un enfrentamiento. Los prestamistas quieren hacer préstamos y hacer nuevos préstamos solo si pueden obtener mejores condiciones. Muchos propietarios están contraatacando, algunos están amenazando con el incumplimiento, apostando efectivamente a que los bancos y los inversionistas perderán más en las ejecuciones hipotecarias.
La forma en que se resuelven las negociaciones privadas entre los prestamistas y los propietarios de edificios puede tener ramificaciones importantes. Los incumplimientos pueden ejercer más presión sobre los bancos regionales y ayudar a empujar la economía a la recesión. Los ingresos por impuestos a la propiedad locales, que ya están bajo presión, podrían caer, obligando a los gobiernos a cortar los servicios o despedir trabajadores.
“Lo que estamos viendo es este baile entre prestamistas y propietarios”, dijo Joshua Zeigen de Madison Realty Capital en Nueva York, una firma que se especializa en financiar proyectos inmobiliarios comerciales. “Nadie sabe cuál es el valor correcto. Nadie quiere restaurar un edificio”, dijo, y agregó que los propietarios del edificio tampoco quieren reconstruir una nueva capital.
Agregó que el sector de oficinas estaba bajo mucha más presión que otros tipos de bienes raíces comerciales como hoteles y edificios de apartamentos.
Algunos expertos de la industria son optimistas de que, con el tiempo suficiente, los propietarios de edificios y sus prestamistas encontrarán compromisos, evitando ejecuciones hipotecarias o una pérdida significativa de ingresos por impuestos a la propiedad porque todos quieren minimizar las pérdidas.
“No veo eso como algo que crearía un riesgo sistémico”, dijo Manos Clancy, director gerente en jefe de Tripp. No hará colapsar a los bancos, pero puede ver algunos bancos en problemas. Nada se resuelve rápidamente en este mercado”.
Los préstamos sobre edificios comerciales suelen ser más fáciles que extender o modificar hipotecas. Las negociaciones están a cargo de ejecutivos bancarios o firmas financieras especializadas llamadas administradores, que actúan en nombre de los inversionistas que poseen uno o más valores respaldados por hipotecas comerciales.
Pero cerrar un trato sigue siendo difícil.
La compañía RXR del Sr. Richler recientemente dejó de hacer los pagos de un préstamo que utilizó para financiar la compra de 61 Broadway en el centro de Manhattan. Dijo que su empresa recuperó su inversión original en el edificio después de vender casi la mitad de su participación a otro inversionista hace varios años. Agregó que el prestamista, Aareal Bank, una institución alemana, está considerando vender el préstamo y el edificio.
En este mercado ilíquido, ¿pueden vender este préstamo? ¿Pueden vender el edificio? Richler dijo.Aareal Bank se negó a comentar.
Eric Gorral es codirector ejecutivo de GFP Real Estate, una empresa familiar que posee participaciones en varios edificios de oficinas de Manhattan, la mayoría de los cuales son más antiguos. Está involucrado en casi siete meses de negociaciones con un banco para ofrecer un préstamo de $ 30 millones para un edificio en Union Square, con solo dos meses restantes de la hipoteca.
“Estoy tratando de obtener una extensión de un año en un préstamo existente para poder ver cómo se ven las tasas de interés el próximo año, que probablemente sean mejores de lo que son ahora”, dijo Goral. “El trabajo híbrido creó miedo en los bancos”.
Aunque muchos trabajadores regresan a las oficinas al menos algunos días a la semana, el 18,6 por ciento del espacio de oficina estadounidense está disponible para alquilar, según Cushman & Wakefield, una firma de servicios inmobiliarios comerciales, la mayor cantidad desde que comenzó a medir las vacantes en 1995. .
Los fondos públicos de pensiones, las compañías de seguros y las compañías de fondos mutuos que invierten en valores respaldados por hipotecas comerciales también tienen interés en que se resuelvan o pospongan los problemas. Una ola de ejecuciones hipotecarias reducirá el valor de sus valores.
Muchas de las hipotecas que más preocupan a los analistas se refieren a edificios en Chicago, Los Ángeles, Nueva York, San Francisco y Washington, ciudades con abundante espacio vacante o donde los trabajadores son reacios a regresar a las oficinas.
Una de esas propiedades es la Torre Willis de 108 pisos en Chicago, el tercer edificio más alto del país, después del World Trade Center y la Torre Central Park, ambos en Manhattan. El gigante de capital privado Blackstone lo compró por $ 1.3 mil millones en 2015 y se comprometió a gastar $ 500 millones en la renovación del edificio de 50 años, anteriormente la Torre Sears, incluida la adición de espacio comercial y una terraza en la azotea.
Pero en diciembre, United Airlines, el inquilino más grande del edificio, pagó un cargo por cancelación anticipada y desocupó tres pisos; La empresa aún ocupa 16 pisos. Ese mes, alrededor del 83 por ciento del edificio estaba ocupado, según KBRA Analytics, una firma de investigación y datos crediticios. Blackstone cuestiona estas cifras. “Alrededor del 90 por ciento del espacio de oficinas se alquila”, dijo Geoffrey Cauth, portavoz de la empresa.
Blackstone notificó recientemente a algunos de sus inversionistas de fondos inmobiliarios que había reducido el valor de su inversión de capital en Willis Tower en $119 millones, o 29 por ciento, según una persona familiarizada con el asunto, que habló bajo condición de anonimato para discutir asuntos sensibles. información financiera.
En marzo, Blackstone aseguró una cuarta extensión de la hipoteca de $1,330 millones, retrasando la fecha de vencimiento hasta el próximo año, según Tripp. Según los términos del préstamo, la empresa puede solicitar otra prórroga de un año el próximo año.
Blackstone dijo que solo alrededor del 2 por ciento de los fondos de bienes raíces de la compañía se invirtieron en edificios de oficinas, una disminución significativa respecto de hace una década.
Incluso las calles que contienen algunas de las propiedades inmobiliarias más caras del país no son inmunes.
En Manhattan, el propietario de 300 Park Avenue, un edificio de oficinas al otro lado de la calle del Waldorf-Astoria, busca una extensión de dos años en un préstamo de $485 millones que vence en agosto, según KBRA Analytics. La propiedad es propiedad de una empresa conjunta que incluye a Tishman Speyer y varios inversores anónimos.
El edificio de 25 pisos, construido en 1955, es la sede corporativa de Colgate-Palmolive. Pero el conglomerado de productos de consumo está mermando su presencia allí.
“Hemos solicitado que nuestro préstamo sea transferido al servidor privado mucho antes de su fecha de vencimiento para que podamos trabajar juntos en una extensión mutuamente beneficiosa”, dijo Bud Peroni, portavoz de Tishman Speyer.
Fitch Ratings rebajó partes de un acuerdo de bonos que incluye el préstamo de 300 Park Avenue el otoño pasado porque algunos inquilinos abandonaron el edificio, y un tramo subestimado del bono ahora se cotiza a alrededor de 85 centavos por dólar.
En todo el país, un fondo de inversión vinculado al gigante inmobiliario Brookfield Properties incumplió el pago de $750 millones en préstamos para la torre de la compañía de gas y un edificio cercano, la Torre 777, en el centro de Los Ángeles, lo que generó la posibilidad de cierre o venta de la propiedad, según el fondo.
Los edificios de oficinas con problemas financieros eran “un porcentaje muy pequeño de nuestra cartera”, dijo el portavoz de Brookfield, Andrew Brent, en un comunicado enviado por correo electrónico.
Incluso cuando los propietarios de edificios luchan con las vacantes y las altas tasas de interés, algunos han encontrado una manera de poner sus propiedades sobre una base más sólida.
Los propietarios del edificio Seagram en 375 Park Avenue en Manhattan están trabajando para refinanciar una porción de $200 millones de un préstamo que vence en mayo mientras encuentran nuevos inquilinos para llenar varios pisos que antes ocupaba Wells Fargo.
RFR Holding, un grupo de inversión dirigido por Aby J. Rosen y Michael Fuchs, compró el edificio de 38 pisos en 2000 por $379 millones. Para atraer a los empleados de vuelta a la oficina, el año pasado RFR construyó un “patio de recreo” de $25 millones en su garaje subterráneo equipado con un muro de escalada y canchas de baloncesto y baloncesto. Cuatro nuevos inquilinos han firmado contratos de arrendamiento en los últimos meses, según Tripp.
Incluso con todos los lotes baldíos, algunos propietarios como el RXR del Sr. Rechler todavía quieren construir nuevas torres. RXR avanza con los planes para construir lo que podría ser uno de los edificios más altos del país en 175 Park Avenue.
“Es único en lo que ha sido, es y siempre será uno de los mejores mercados de oficinas del mundo”, dijo, señalando la torre.